[부동산칼럼] 부동산 매매 분쟁 해결방안

우리가 일생을 살아가는 동안 가장 기본적으로 필요한 것들은 '먹고 입고 자는' 것이다. 한 마디로 의식주 문제이다. 이 중에서도 미국에 거주하면서 더욱 필요한 것은 자신과 가족이 거주할 "집"이라는 생각이 든다. 하루의 일과를 마치고 편안한 휴식을 취할 수 있는 집이 있다면, 먹고 입는 문제는 조금 소홀히 해도 별 무리가 없으리라는 것은 부득이 나만의 생각은 아닐 것이다. 우리가 부동산을 사거나 팔다 보면, 생각지도 못한 곳에서 문제가 생겨서 감정이 상하는 것은 물론이고 금전 손실도 입게 되는 경우가 발생한다. 여기서는 부동산 매매 분쟁이 발생하는 경우, 어떤 해결방안이 있고 어떻게 해결하는 것이 좋을지 간단히 발췌해서 정리해 보겠다.

미국 부동산 법규에 따르면, 부동산 관련 분쟁 발생 시 해결 절차 또는 방안으로 조정(Mediation) 합의, 중재(Arbitration) 합의, 소액 청구 소송 등으로 진행이 가능하다. 이 중 가장 간단하고 빨리 끝나는 방법은 조정 합의를 거쳐서 분쟁을 해결하는 것이다.

첫째, 조정 합의란 양 당사자가 민간인 조정자(Arbitrator)를 지정하여 조정절차를 진행하는 것이다. 동 기간에 발생하는 구체적 협의 내용에는 비밀 준수 의무가 적용된다. 조정 합의가 종료되는 사유로는 당사자 간에 해결 합의가 있는 경우, 조정절차에 의한 분쟁 해결 가망이 없는 경우, 심리 종료 후 일정 기간 당사자 간에 연락이 되지 않을 경우 등이 있다. 진행 비용은 500달러 정도로 부담스럽지 않으나, 조정자가 결정한 내용에 대한 공적 집행력이 없는 것이 단점이다.

둘째, 중재 합의란 분쟁당사자 간의 합의에 따라 사법상의 권리나 기타 법률관계에 대한 분쟁을 법원 소송절차에 의하지는 않지만 공인중재기관인 미국분쟁조정위원회(AAA)를 중재인으로 선정하여 그 분쟁의 해결을 맡기는 방법이다. 분쟁의 금액 규모에 따라 레벨이 정해지고 중재 처리 속도가 달리 적용된다. 중재자가 결정한 내용에 대한 법적 구속력이 있어서, 분쟁당사자들은 그 결정을 존중하여야 한다. 만약에 이의가 있다면 별도 항소 절차를 진행해야 한다. 비용도 5,000달러 정도로 다소 부담스러운 수준이다.

셋째, 소액 청구(Small claim) 소송은 18세 이상 성인으로 건당 청구액 1만 달러 미만의 소액 민사소송에 유용한 제도다. 동 제도는 절차가 신속하고 비용도 적게 들어 보증금 분쟁 등의 경우에 주로 활용되는 제도이다. 재산 손실이 발생한 날로부터 3년 이내에 소송이 가능하다. 본인이 직접 신청하려면, 법원 홈페이지에서 스몰 클레임 양식을 출력 작성한 후 법원에 직접 방문해 소장을 접수하면 된다. 비용은 건당 100달러 이하로 처리가 가능하다. 고소인은 변호사나 타인을 대신 법정에 보낼 수 없으므로 본인이 직접 법정에 출두해야 한다. 피고소인이 재판에 출석하지 않을 경우 자동으로 원고가 승소하게 된다. 원고가 지면 항소를 할 수 없고 피고가 지면 항소 신청을 할 수 있다.

보다 정확하고 구체적인 처리내용에 대한 것은 반드시 법률전문가와의 상담을 통하여 처리하기를 권해드린다.

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