[부동산칼럼] 주택 감정가

지난해 3월부터 본격적으로 팬데믹 사태로 모든 경제가 얼어붙고 실업 수당 신청은 하루에 몇십만 건씩 증가하고 불투명한 미래에 대한 불안과 걱정으로 모든 것이 잠정 중단되었던 암울했던 시기를 지나온 지도 벌써 1년이 훌쩍 넘었다.

부동산 시장도 얼어붙어 거래가 중단되다시피 했다. 하지만 모든 전문가의 예상을 비웃듯 작년 여름부터 부동산 시장은 일반 경제 상황과 달리 역주행을 했다. 그 이유는 바로 턱없이 부족한 매물 수와 기록적으로 낮은 이자율 때문이다. 낮은 이자율로 인한 밀레니엄 세대들의 주택 구매 열풍이 어우러져 누구도 예측하지 못하고 부동산 시장은 활황세가 이어졌다. 그래서인지, 요즘처럼 "셀러 마켓"이라는 주택 구매가 어려운 시기에 더 힘든 장애물이 있다면 감정가라 할 수 있겠다.

매물이 부족한 셀러마켓 시기이다 보니, 바이어는 작게는 5만 불 이상, 많게는 30만 불 이상 웃돈을 주겠다고 오퍼를 넣는 상황이다. 물론 이런 현상은 케이스 바이 케이스이다. 즉, 바이어들이 잘 찾지 않는 지역이라든지, 주택이 위치한 로케이션, 특히 큰 도로변이나 고속도로 근처 등등 비선호 주택들은 제 가격보다 더 낮게 살 수 있기도하다. 이미 주택을 사기 위해 렌더와 론에 대한 충분한 의논을 한 후라서 론에 대한 문제는 없겠지만, 바이어 입장에서는 마음에 드는 주택을 놓치지 않기 위해 최고의 선택으로 본인의 재정 상태보다 훨씬 높은 가격을 제시하고, 어렵게 경쟁 오퍼들의 장애물을 넘어서 에스크로를 오픈한 후에 거래가 연결되지 못하는 문제가 생기는데, 제일 큰 원인으로 감정가는 피해갈 수 없는 또 다른 변수가 되고 있다. 많은 웃돈(오버 프라이스)을 주고 사는 주택의 감정가는 구매 가격에 미치지 못하고 있다. 이 현상은 작년 가을부터 더 심해졌고, 감정사도 바이어도, 셀러도 애를 먹는 문제가 되었다. 에이전트로서는 아주좋은 가격으로 주택을 팔 수 있기에 셀러로부터 인정을 받기도 하고 감사의 인사를 받기도 하지만, 에스크로가 끝나갈 시점에 이르러 감정가 때문에 거래가 깨지거나 그 금액을 다시 깎아주는 상황들이 많이 발생하고 있음으로 감정가라는 변수는 바이어와 셀러가 다 인지 하여야 하는 주요 사항이 되었다.

중요하게 짚고 넘어가야 할 것이, 오버 가격으로 오퍼를 쓸 때 재정의 상태를 다시 한번 점검해야 한다. 다운페이에서 어느 정도의 여유가 있는지, 또 감정가가 안 나올 경우와 셀러가 구매가격을 깎아주지 않을 때 어떻게 할 것인지를 미리 전문가와 상의 후에 최선의 구매가격을 제시해야 한다. 여러 방법이 있겠지만, 다운페이를 조금 줄이고 론 금액을 올려 론이 나올 가능성도 검토 의논해야 하고, 감정가가 나오지 않더라도 포켓머니를 더 쓰면서 그 주택을 구매할 용의가 있는지도 미리 결정해야 하고, 주택도 사고 싶지만, 여윳돈이 없다면 기프트머니를 받을 확률이 있는지 등도 최종 점검하여 에스크로가 중간에 깨지는 확률이 없도록 모든 가능성에 대해 준비를 하는 것이다. 또한 오퍼 채택 후에, 주택을 다시 한번 점검하면서 또 한 번의 가격 점검을 하도록 권한다.

셀러 측도 감정가로 인해 에스크로가 깨질 가능성이 있는 바이어를 미리 파악해야 한다. 오퍼를 받을 때 다운페이 펀드 증명을 미리 요구하여 만일의 경우 감정가의 차액을 낼 여력이 있는지, 론이 더 높은 금액으로 검증되었는지도 확인하여 무조건 가격만 높은 바이어 보다는, 좀 더 현실성 있게 움직일 수 있는 바이어 또는 자본의 여유가 많으면서 주택을 사고자 하는 의지를 더 보여주는 바이어를 선택 하도록 권유한다.

특히 실리콘밸리는 이런 셀러 마켓의 트렌드 때문이어서인지, 아예 셀러가 넌컨틴전시(Non-contingency) & 하이 다운 페이먼트(High down payment)를 오퍼하는 바이어를 선호하는 편이며 그런 오퍼가 아니면 사실상 오퍼 경쟁에서 떨어질 확률이 높다고 할 수 있다. 현 마켓의 상황이 셀러가 주택가격을 높게 받을 수 있는 기회이어서, 마켓 트렌드를 잘 알고 필자처럼 오퍼가 되게끔 전략을 잘 세울 수 있는 에이젠트 선정이 이런 감정가 변수를 잘 비켜나가면서 현명하고 만족할만한 주택매매의 경험이 반드시 이루어지게 될 것이라고 확신한다.

"Your Life Time Realtor"
애니 윤 뉴스타 그룹 부사장
2020 년 뉴스타 그룹 미국 전역 1등상 수상
10년 연속 뉴스타 미국 전역 Top & Best 에이젼트 수상
전화 문의 ; (408) 561-0468
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